Innlegg: Høyesterett har avgjort – arkitekt er ansvarlig for boligkjøpernes tap

Kildeartikkel.

Martin Lie Hauge
Bing Hodneland advokatselskap DA

Sakens bakgrunn
I Byggeindustrien 07.01.2020 skrev jeg om et katastrofalt boligprosjekt i Trondheim. Boligene var oppført med elementbygg og trefiberplater fra Øst-Europa som ikke var tilpasset norske klimatiske forhold. Byggevarene oppfylte ikke byggtekniske krav, og det oppsto store råteskader som følge av vesentlig svikt i byggenes ventilasjons- og luftesystem.

Entreprenøren gikk konkurs
Entreprenørfirmaet, som var oppført som selger, gikk konkurs. Boligkjøperne krevde derfor at entreprenørens arkitekt dekket kostnadene med å utbedre manglene. Utbedringskostnadene lå opp mot halvparten av kjøpesummen for hver enkelt bolig, samlet nær 12 million kroner.

Arkitekten opplyste aldri om at produksjonen ble flyttet til Latvia
Arkitektfirmaet som bisto selgeren i byggeprosjektet, opplyste aldri kommunen om at entreprenøren hadde flyttet deler av produksjonen til et latvisk firma underveis i prosjektet. Det latviske firmaet manglet ansvarsrett, som etter norsk lov er et krav for å kunne delta i byggeprosjektet. Arkitektfirmaet var sterkt involvert i prosessen med å flytte produksjonen, og deltok i møter med det latviske selskapet.

Erstatningsspørsmålet er nå endelig avgjort
Høyesterett har nå fastslått at arkitektfirmaet er erstatningsansvarlig for feilene. Høyesterett påpeker at arkitektfirmaet hadde som oppdrag å sørge for at prosjekteringen av bygg og installasjoner ble utført av et selskap som var godkjent i kommunens byggetillatelse.

Dette innebærer at ansvarlige søkere har en svært streng plikt til å påse at selskap som utfører arbeid i et byggeprosjekt faktisk er blitt tildelt ansvarsrett.

Prinsipielt viktig og avklarende dom
Den nye dommen fra Høyesterett er prinsipielt viktig, da den uttrykkelig fastslår at foretaket ikke behøver å ha utvist grov uaktsomhet for å bli erstatningsansvarlig.

På den andre siden slås det fast at skadelidte må påvise at et særskilt behov for å få dekket tapet sitt, en såkalt «erstatningsrettslig vernet interesse». I denne vurderingen la Høyesterett særlig vekt på at:

– Boligkjøperne var førstegangskjøpere av nybygg, og dermed har særlig behov for å kunne stole på at ansvarlige foretak gjør jobben sin.
– Regelbruddet var graverende (antagelig forsettlig). -Manglene ved boligene var massive.
– Boligkjøpernes forsikring og garantier dekket bare deler av tapet.
– Det ansvarlige foretaket hadde ansvarsforsikring.

En slik vurdering kan slå ulikt ut i mange saker. Det er for eksempel ikke gitt at profesjonelle kjøpere må likestilles med privatpersoner. Vi kan dermed vente oss flere nye tvister knyttet til erstatningsansvar for brudd på plan- og bygningsloven i årene fremover.